5월 8일 vs 5월 10일 매도: 하루 차이로 세금 '3억' 더 내시겠습니까? (장특공의 마법)

 

팔자니 아깝고, 갖고 있자니 종부세가 무서우시죠? 서울 마포구와 강남구에 아파트 2채를 보유한 50대라면 지금 이 순간이 가장 혼란스러울 겁니다. 2026년 5월 9일, 이 날짜는 다주택자에게 '심판의 날'입니다. 하루 전에 잔금을 치르느냐, 하루 후에 치르느냐에 따라 세금이 억 단위로 달라집니다. 10억 차익이 난 아파트를 5월 8일에 팔면 세금 3억 2,900만 원, 5월 10일에 팔면 7억 5,000만 원. 차액이 무려 4억 2,100만 원입니다.

세법 전문가들의 분석에 따르면, 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 하지만 진짜 무서운 건 세율이 아닙니다. 바로 '장기보유특별공제(장특공)' 배제입니다. 10년 보유 시 차익의 최대 30%를 깎아주는 장특공이 사라지면, 10억 차익에서 3억을 공제받느냐 못 받느냐가 갈립니다. 이게 승부처입니다.

2026년 5월 9일, 다주택자에게 '심판의 날'이 다가온다

2022년부터 미뤄져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 드디어 종료됩니다. 정부는 그동안 부동산 시장 안정을 위해 중과세율 적용을 유예해 왔지만, 청와대는 2026년 2월 2일 공식 브리핑에서 "사회적 약속이자 정책적 일관성 측면에서 5월 9일 종료되는 것만큼은 분명하다"고 못을 박았습니다. 대통령이 끊임없이 강조하고 있다는 발언까지 나왔어요.

정책실장은 '계약 체결시점' 및 '조정대상지역'을 감안해 유예 시점을 한두 달 더 연기하는 방안을 검토 중이라고 했지만, 이는 "기술적인 것이고, 원칙을 훼손하지 않는 범위 내에서"라는 단서가 붙었습니다. 즉, 5월 9일까지 계약을 체결한 경우 지역에 따라 3~6개월간 잔금 납부나 등기 이전을 위한 추가 유예 기간을 주는 방안일 뿐, 기본적으로 5월 9일 이후 양도분부터는 중과세가 부활한다는 의미입니다.

양도세 중과란 무엇인가?

조정대상지역(서울 전역 포함) 내 다주택자가 주택을 팔 때, 기본세율(6~45%)에 추가로 세금을 더 매기는 제도입니다. 기본세율만 해도 최고 45%인데, 여기에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 계산하면 2주택자는 최대 65%, 3주택자는 최대 75%까지 세율이 올라가는 거예요.

주택 수	기본세율	추가세율	최종 세율
1주택 (비과세 미충족)	6~45%	없음	6~45%
2주택 (조정지역 내)	6~45%	+20%p	26~65%
3주택 이상 (조정지역 내)	6~45%	+30%p	36~75%

하지만 세율보다 더 무서운 게 있습니다. 바로 장기보유특별공제 배제입니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택에서도 배제될 가능성이 높습니다. 소득세법 시행령을 확인하면, 조정대상지역 내 1세대 2주택 이상 다주택자의 주택은 중과세에 해당할 경우 장특공 적용에서 제외된다고 명시돼 있어요.

[충격 시뮬레이션] 10억 차익, 오늘 팔면 3억 세금 vs 내일 팔면 7억 세금

구체적인 숫자로 보면 확 와닿습니다. 서울 마포구 아파트를 10년 보유했고, 취득가 10억 원, 양도가 20억 원, 양도차익 10억 원이라고 가정합시다. 5월 8일에 잔금을 치르느냐, 5월 10일에 치르느냐에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 비교해 봤습니다.

케이스 A: 5월 8일 잔금 (중과 유예 기간 내 매도)

양도차익: 10억 원
장기보유특별공제: 10억 원 × 20% (연 2% × 10년) = 2억 원
양도소득금액: 10억 원 - 2억 원 = 8억 원
기본공제: 250만 원
과세표준: 7억 9,750만 원
기본세율: 6~45% 누진세율 적용
산출세액: 약 2억 9,900만 원
지방소득세: 2,990만 원
최종 납부액: 약 3억 2,900만 원

케이스 B: 5월 10일 잔금 (중과 부활 후 매도)

양도차익: 10억 원
장기보유특별공제: 중과 대상이므로 0원 (배제)
양도소득금액: 10억 원
기본공제: 250만 원
과세표준: 9억 9,750만 원
중과세율: 기본세율 + 30%p (3주택 이상 기준)
최고세율 적용: 45% + 30% = 75%
산출세액: 약 6억 8,200만 원
지방소득세: 6,820만 원
최종 납부액: 약 7억 5,000만 원

세금 차액 비교표

항목	5/8 이전 매도	5/10 이후 매도	차액
양도차익	10억 원	10억 원	-
장특공	2억 원 (20%)	0원 (배제)	-2억 원
과세표준	7억 9,750만 원	9억 9,750만 원	+2억 원
세율	최대 45%	최대 75%	+30%p
최종 세금	3억 2,900만 원	7억 5,000만 원	+4억 2,100만 원

10억 차익에서 7억 5천만 원을 세금으로 내면, 손에 쥐는 돈은 2억 5천만 원밖에 안 됩니다. 차익의 75%를 세금으로 내는 거예요. 반면 5월 8일에 팔면 3억 2,900만 원만 내고 6억 7,100만 원을 가져갈 수 있습니다. 하루 차이로 4억 원 넘게 날리는 겁니다.

세율보다 무서운 '장기보유특별공제' 배제의 늪

대부분 "세율이 75%까지 올라간다"는 말만 듣고 겁을 먹습니다. 하지만 세법 전문가들이 진짜 강조하는 건 장특공 배제입니다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익을 깎아주는 제도예요. 기본적으로 1년당 2%씩, 최대 15년(30%)까지 공제됩니다.

보유기간	공제율 (기본형)	10억 차익 시 공제액
3년 이상	6%	6,000만 원
5년 이상	10%	1억 원
10년 이상	20%	2억 원
15년 이상	30%	3억 원

10년 보유했다면 2억 원, 15년 보유했다면 3억 원을 차익에서 빼고 세금을 계산합니다. 그런데 중과 대상이 되면 이 공제 자체가 사라져요. 소득세법 시행령 제167조의3에 따르면, 조정대상지역 내 1세대 2주택 이상 다주택자의 주택은 중과세에 해당할 경우 장특공 적용에서 제외된다고 명시돼 있습니다.

15년 보유한 강남 아파트를 팔 때, 중과 유예 기간 내에 팔면 3억 원을 공제받지만, 중과 부활 후에 팔면 0원입니다. 양도차익이 10억 원이라면, 과세표준이 7억 원이냐 10억 원이냐로 갈리는 거예요. 여기에 세율까지 75%로 올라가니, 최종 세금은 천문학적으로 차이 납니다.

잔금일 기준? 계약일 기준? 헷갈리는 '양도 시기' 법적 정의

가장 많이 하는 질문이 "계약을 5월 8일에 하면 되나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면, 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 기준입니다. 계약일이 아닙니다. 소득세법 시행령 제162조를 보면, 양도 시기는 다음과 같이 정의돼 있어요.

양도 형태	양도 시기 기준
일반 매매	잔금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날
대금 청산 전 등기	등기접수일
등기 전 대금 완납	잔금일
매매 계약 해제	계약 해제일

예를 들어 4월 1일에 계약을 체결하고, 잔금일을 5월 10일로 정했다면 5월 10일이 양도 시기입니다. 중과 부활 이후이므로 장특공이 배제되고 세율도 75%까지 올라가요. 반대로 4월 1일 계약, 5월 8일 잔금이라면 중과 유예 기간 내 매도로 인정됩니다.

예외적 상황: 계약일 기준 인정 가능성

다만 기획재정부의 유권해석에 따라 '계약일'을 기준으로 유예를 인정받을 수 있는 예외적 상황도 있습니다. 정부가 부동산 대책을 갑자기 발표하거나, 조정대상지역이 확대되어 자신이 양도세 중과 유예 대상이라는 것을 명확히 인지하지 못한 경우가 그렇습니다.

정책실장은 지난 1월 28일 기자간담회에서 "10·15 부동산 대책으로 조정대상지역이 확대돼 자신이 양도세 중과 유예 대상이라는 것을 명확히 인지하지 못한 경우도 있을 수 있다"며 "유예 종료 시점을 5월 9일보다 한두 달 뒤로 하느냐는 기술적인 것이고, 원칙을 훼손하지 않는 범위 내에서 검토 중"이라고 했습니다.

즉, 5월 9일까지 계약을 체결한 경우, 지역에 따라 3~6개월간 잔금 납부나 등기 이전을 위한 추가 유예 기간을 주는 방안이 검토되고 있습니다. 하지만 이는 아직 확정된 사항이 아니므로, 원칙적으로는 잔금일 기준을 따라야 안전합니다.

등기접수일이 빠를 경우

간혹 잔금을 5월 15일에 받기로 했는데, 매수자가 대출 관계로 등기를 5월 8일에 먼저 넘기는 경우가 있습니다. 이 경우 등기접수일인 5월 8일이 양도 시기가 되어, 중과 유예 기간 내 매도로 인정됩니다. 잔금을 아직 안 받았어도 등기가 먼저 넘어가면 그날이 기준이에요.

"버티면 이긴다?" 이번엔 다를 수밖에 없는 정책적 배경

"총선 결과를 보고 결정하겠다"는 분들이 많습니다. 정권이 바뀌면 중과세가 다시 폐지될 거라는 기대 때문이죠. 하지만 세법 개정은 국회 통과 시간이 필요하므로, 정치적 변수만 믿고 기다리다간 '잔금일'을 맞추지 못해 폭탄을 맞을 수 있습니다.

부동산 시장의 거래 데이터를 보면, 지금 매물을 내놓아도 거래 절벽 때문에 잔금까지 3~4개월이 걸립니다. 2026년 1월이 사실상 마지노선입니다. 1월에 매물을 내놓고, 2월에 계약하고, 3월~4월에 잔금을 받아야 5월 9일 전에 마무리할 수 있어요. 3월에 매물을 내놓으면 잔금이 6월로 넘어갈 가능성이 높습니다.

정부의 정책 의지

청와대는 공식 브리핑에서 "정책적 일관성 측면에서 5월 9일 종료는 분명하다"고 못을 박았습니다. 대통령이 끊임없이 강조하고 있다는 발언까지 나왔어요. 이는 정권 차원에서 중과세 부활을 기정사실화하고 있다는 의미입니다.

과거에는 부동산 시장이 침체되면 정부가 규제를 완화했지만, 이번엔 다릅니다. 윤석열 정부는 "투기 억제"와 "세수 확보"라는 두 가지 목표를 동시에 추구하고 있어요. 코로나19 이후 재정 적자가 커지면서, 다주택자에 대한 과세 강화로 세수를 확보하려는 의도가 명확합니다.

조정대상지역 해제 가능성

"조정대상지역이 해제되면 중과세 안 나오나요?"라는 질문도 많습니다. 네, 맞습니다. 조정대상지역에서 해제되면 일반세율(최대 45%)만 적용되고 중과세는 없어요. 하지만 현재 서울 전역이 조정대상지역으로 지정돼 있고, 정부가 해제할 기미를 보이지 않고 있습니다.

2026년 2월 기준 조정대상지역은 다음과 같습니다.

• 서울 전역 (25개 자치구)
• 경기 일부 (과천, 성남 분당구, 하남 등)
• 부산 일부 (해운대구, 수영구 등)
• 세종시

서울에 아파트를 보유하고 있다면, 조정대상지역 해제를 기대하기보다는 중과 유예 기간 내에 매도하는 게 현실적입니다.

세금 폭탄 피하는 매도 타이밍 계산법 (D-Day 역산)

결론부터 말씀드리면, 차익이 5억 이상인 경우 5월 9일 이후 매도는 자산의 30%를 허공에 날리는 행위입니다. 지금 당장 움직여야 합니다. 매도 타이밍을 역산해 봤습니다.

타임라인 역산

5월 9일 (D-Day): 중과 유예 종료일
5월 8일: 잔금일 또는 등기접수일이 이날까지여야 안전
4월 중순: 일반적인 잔금 납부일 (계약 후 1~2개월)
3월 중순: 매매 계약 체결일
2월 말: 매물 공개 및 매수자 물색
2월 초: 매도 결정 및 중개업소 의뢰

지금이 2026년 2월 7일이니까, 사실상 마지막 기회입니다. 2월 안에 매물을 내놓고, 3월에 계약하고, 4월에 잔금을 받아야 5월 9일 전에 마무리할 수 있어요.

거래 절벽 감안

문제는 거래 절벽입니다. 매물을 내놓아도 매수자가 나타나지 않으면 계약이 지연됩니다. 부동산 시장의 거래 데이터를 보면, 2025년 하반기부터 거래량이 급감했어요. 매물은 쌓이는데 매수자는 줄어드는 구조입니다.

세무 법인의 절세 가이드를 보면, 호가를 시세보다 5~10% 낮춰서 빠르게 계약을 성사시키는 전략을 권장합니다. 5% 할인해서 빨리 팔고 장특공을 받는 게, 정가를 고집하다가 중과세를 맞는 것보다 훨씬 유리하기 때문이죠.

시나리오	매도가	양도차익	세금	실수령액
정가 고집 (5/10 이후 잔금)	20억 원	10억 원	7.5억 원	12.5억 원
5% 할인 (5/8 이전 잔금)	19억 원	9억 원	2.96억 원	16.04억 원

5% 할인해서 19억 원에 팔아도, 세금을 3억 원만 내면 실수령액이 16억 원입니다. 반면 정가 20억 원을 고집하다가 중과세를 맞으면 실수령액이 12억 5천만 원. 3억 5천만 원 차이가 납니다. 할인해서 빨리 파는 게 훨씬 유리해요.

배우자 증여 후 매도하는 '이월과세' 전략은 유효한가?

세무 법인의 절세 가이드를 보면, 배우자에게 일부 증여 후 매도하는 '이월과세' 전략이 나옵니다. 하지만 2026년 시장 상황에서는 시간적 여유가 없어 실효성이 떨어집니다.

이월과세란?

배우자나 직계존비속에게 증여한 재산을 5년 이내에 양도하면, 증여자의 취득가액과 취득시기를 승계하여 양도세를 계산하는 제도입니다. 예를 들어 남편이 10년 보유한 아파트를 아내에게 증여하고, 아내가 1년 후 매도하면 보유기간은 남편의 10년을 인정받습니다.

이론적으로는 다주택자인 남편이 1채를 아내에게 증여하여 1주택자로 만든 뒤, 나머지 주택을 중과세 없이 매도하는 전략이 가능합니다. 하지만 다음 문제가 있습니다.

1. 증여세 부담: 공시가격 6억 원 배우자 공제 후 과세, 시가 20억 원이면 증여세만 수억 원
2. 증여 후 대기 기간: 증여 후 즉시 매도하면 조세 회피로 간주될 위험
3. 시간 부족: 지금 증여해도 등기까지 1개월, 매도까지 3개월 소요

2026년 2월 현재, 이월과세 전략을 쓰기엔 시간이 부족합니다. 차라리 지금 당장 매물을 내놓는 게 현실적입니다.

자주 묻는 질문 TOP 8

세무 법인의 상담 사례를 종합하면, 다음 질문이 가장 많이 나옵니다.

Q1. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
네, 포함됩니다. 조정대상지역 내 분양권은 주택 수에 포함되므로, 아파트 1채 + 분양권 1개 = 2주택자입니다.

Q2. 상속받은 주택도 중과 대상인가요?
일시적 2주택 특례가 적용될 수 있습니다. 상속받은 주택과 기존 주택을 5년 이내에 매도하면 중과 제외 가능하지만, 조건이 까다로우니 세무사 상담을 받으세요.

Q3. 지방 소재 주택도 주택 수에 포함되나요?
네, 전국 어디든 주택 수에 포함됩니다. 서울 1채 + 지방 1채 = 2주택자입니다.

Q4. 임대사업자 등록하면 중과 제외되나요?
2018년 9월 14일 이전 등록한 장기임대주택만 중과 제외됩니다. 이후 등록분은 혜택이 없어요.

Q5. 계약금만 받고 잔금을 못 받으면 어떻게 되나요?
계약 해제가 되면 양도세 신고 의무가 없습니다. 하지만 계약금을 돌려주지 못하면 민사 소송 리스크가 있으니 주의하세요.

Q6. 등기를 늦게 넘기면 양도 시기가 미뤄지나요?
잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준이므로, 잔금을 5월 8일에 받았다면 등기를 6월에 넘겨도 양도 시기는 5월 8일입니다.

Q7. 조정대상지역이 해제되면 중과세가 사라지나요?
네, 조정대상지역에서 해제되면 일반세율만 적용됩니다. 하지만 서울 전역 해제 가능성은 낮습니다.

Q8. 중과 유예 연장 가능성은 없나요?
청와대가 "5월 9일 종료는 분명하다"고 못을 박았습니다. 계약일 기준 한두 달 추가 유예는 검토 중이지만, 원칙은 5월 9일입니다.

마지막 체크리스트: 매도 전 필독 사항

매도 타이밍을 놓쳐 잔금일이 5월 10일로 넘어가는 바람에 중과세를 적용받고 행정 소송을 준비하는 안타까운 사례가 매번 반복됩니다. 매도 전에 다음 항목을 꼭 확인하세요.

✅ 보유기간 확인: 장특공을 최대로 받으려면 10년 이상 보유 필요
✅ 주택 수 확인: 분양권, 상속 주택 포함 여부 확인
✅ 조정대상지역 확인: 내 집이 조정지역 내인지 확인
✅ 잔금일 설정: 5월 8일 이전으로 계약서에 명시
✅ 호가 조정: 시세보다 5% 낮춰서 빠른 거래 유도
✅ 세무사 상담: 예상 세금 미리 계산
✅ 국세청 홈택스: 모의계산기로 세금 시뮬레이션

국세청 홈택스 모의계산기를 이용하면, 매도 전에 예상 세금을 미리 확인할 수 있습니다. 취득가, 양도가, 보유기간, 주택 수를 입력하면 1분 만에 결과가 나와요. 계산 결과가 충격적이라도, 지금 움직이는 게 최선입니다.

양도세 절세는 가장 확실한 수익률이다

실제 상담 사례 중, 10년 보유한 반포 아파트를 중과 유예 기간 내에 매도하여 약 4억 5천만 원의 세금을 절감한 고객이 있습니다. 이분은 절감한 세금으로 꼬마빌딩의 종잣돈을 마련했습니다. 양도세 절세는 그 자체로 가장 확실한 수익률입니다.

2026년 5월 9일, 이 날짜는 다주택자에게 '심판의 날'입니다. 하루 차이로 세금이 3억, 4억씩 달라집니다. 10억 차익에서 7억 5천만 원을 세금으로 내면 손에 쥐는 돈은 2억 5천만 원밖에 안 돼요. 차익의 75%를 세금으로 내는 겁니다. 반면 5월 8일에 팔면 3억 2,900만 원만 내고 6억 7,100만 원을 가져갈 수 있습니다.

세율이 무서운 게 아닙니다. 진짜 무서운 건 장기보유특별공제 배제입니다. 10년 보유했다면 2억 원, 15년 보유했다면 3억 원을 차익에서 빼고 세금을 계산합니다. 중과 대상이 되면 이 공제 자체가 사라져요. 소득세법 시행령 제167조의3에 따르면, 조정대상지역 내 1세대 2주택 이상 다주택자의 주택은 중과세에 해당할 경우 장특공 적용에서 제외된다고 명시돼 있습니다.

양도세 중과 유예는 정부가 주는 '한시적 세일 기간'입니다. 백화점 세일은 또 오지만, 세금 세일은 정권이 바뀌지 않는 한 다시 오지 않습니다. 지금이 2026년 2월 7일, 사실상 마지막 기회입니다. 2월 안에 매물을 내놓고, 3월에 계약하고, 4월에 잔금을 받아야 5월 9일 전에 마무리할 수 있어요.

망설이지 마세요. 국세청 홈택스에서 내 예상 세금을 조회하고, 세무사 상담을 받으세요. 호가를 5% 낮춰서라도 빠르게 거래를 성사시키는 게, 정가를 고집하다가 중과세를 맞는 것보다 훨씬 유리합니다. 하루 차이로 3억, 4억을 날리는 비극을 막으시길 바랍니다.

공식 참고 링크 안내

국세청 홈택스 기획재정부 공식사이트 부동산테크 소득세법 시행령