2026 공시지가 오르면 재산세 얼마 더 낼까? 실전 계산법과 건강보험료 기초연금 영향 총정리

 

재산세 고지서, 7월 열어보고 당황하지 마십시오. 2026년 표준지 공시지가가 전국 평균 3.35%, 서울은 4.5% 상승했습니다. 문제는 공시지가가 오른다고 재산세가 같은 비율로 오르지 않는다는 겁니다. 누진세율, 공정시장가액비율, 그리고 당신이 모르는 건강보험료와 기초연금 연결고리까지. 이 글 다 읽으면 적어도 내년 세금 폭탄은 피할 수 있습니다.

2026년 공시지가 현실화율 69% 동결, 그래도 세금 오르는 이유

정부가 4년 연속 공시가격 현실화율을 69%로 동결했습니다. 당초 로드맵대로라면 2026년 80.9%까지 올려야 했는데 전격 중단한 겁니다. 근데 동결이라고 안심하면 안 됩니다. 표준지 공시지가는 올해 대비 3.35% 상승했고, 서울은 4.5%, 용산구는 무려 8.80%나 올랐거든요.

현실화율은 그대로인데 공시지가는 오른다? 이게 무슨 말이냐면, 시세 자체가 올랐기 때문에 같은 비율(69%)을 적용해도 절대값은 커진다는 겁니다. 예를 들어 작년 시세 10억 토지가 올해 10.5억이 됐다면, 69%를 곱한 공시가격도 6.9억에서 7.245억으로 오르는 구조입니다.

서울 강남·서초·송파 같은 주요 지역은 상승폭이 더 큽니다. 경기 2.48%, 부산 1.96% 순으로 수도권과 광역시 위주로 오름폭이 뚜렷했죠. 반대로 지방 소도시는 정체 또는 소폭 하락한 곳도 있습니다. 공시지가 양극화가 심화되고 있다는 증거입니다.

재산세 계산 공식, 공시지가만으론 답 안 나온다

대부분 사람들이 착각하는 게 있습니다. "공시지가 × 세율 = 재산세"라고 생각하는 겁니다. 틀렸습니다. 실제 계산 순서는 이렇습니다.

1단계: 과세표준 구하기

과세표준 = 공시지가 × 공정시장가액비율

2단계: 세율 적용

재산세 = 과세표준 × 세율(누진구조)

3단계: 도시지역분·지방교육세 추가

최종 납부액 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세

여기서 핵심은 공정시장가액비율입니다. 이게 1주택자냐 다주택자냐, 주택이냐 토지냐에 따라 달라집니다. 2025년 기준으로 1주택자는 공시가격 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45%가 적용됩니다. 다주택자나 법인은 무조건 60%입니다.

토지는 기본 70%인데, 전·답·임야 같은 농지는 분리과세로 0.07%(천분의 0.7)라는 초저율을 적용받습니다. 반면 골프장이나 고급오락장 토지는 4%(천분의 40)라는 살인적 세율이 붙죠. 토지 용도에 따라 세금이 10배 이상 차이 날 수 있다는 겁니다.

공시지가 5억 vs 10억, 재산세는 2배 아니다

누진세율 때문에 공시지가가 2배 오르면 재산세는 2배 이상 오릅니다. 실제로 계산해보겠습니다.

구분	공시지가 5억 토지	공시지가 10억 토지
공정시장가액비율	70%	70%
과세표준	3.5억	7억
재산세 세율	0.2%(3.5억 전부)	0.3%(5~10억 구간)
재산세 기본액	70만원	200만원(누진공제 후)
도시지역분(0.14%)	49만원	98만원
지방교육세(20%)	14만원	40만원
총 납부액	약 133만원	약 338만원

공시지가 2배 차이인데 세금은 2.5배 넘게 차이 납니다. 이게 누진구조의 무서움입니다. 특히 과세표준 10억 초과 구간부터는 0.4%까지 올라가기 때문에 고가 토지 보유자는 체감 타격이 큽니다.

1주택자는 조금 다릅니다. 공시가격 4억 주택을 예로 들면, 공정시장가액비율 44%가 적용되어 과세표준이 1.76억이 됩니다. 여기에 0.1% 세율을 곱하면 17.6만원, 도시지역분과 교육세 합쳐도 20만원대 중반입니다. 특례를 안 받으면 60% 비율로 계산되어 약 40% 더 내야 합니다.

종합부동산세는 별개, 합산 주의하세요

재산세 내면 끝이 아닙니다. 주택은 공시가격 합산 12억(1세대 1주택 기준) 초과 시, 토지는 5억(종합합산) 또는 80억(별도합산) 초과 시 종합부동산세가 추가로 나옵니다.

종부세도 공정시장가액비율을 적용하는데, 주택은 95%(2024년 기준 60%에서 상향 예정), 토지는 재산세와 같은 70%입니다. 그래서 공시가격 12억 주택을 보유하면 재산세는 가볍게 나가도 종부세에서 역전당할 수 있습니다.

종부세 계산 로직은 이렇습니다.

과세표준 = (공시가격 합산 - 공제액) × 공정시장가액비율

종부세 = 과세표준 × 세율(0.5%~5% 누진)

2주택자는 중과세율이 적용되어 최고 5%까지 올라갑니다. 공시가격 20억 2주택 보유자는 종부세만 수백만원 나올 수 있다는 겁니다. 재산세 + 종부세 합치면 연간 보유세가 1천만원 넘는 경우도 흔합니다.

숨겨진 복병 1: 건강보험료 지역가입자 전환

직장가입자였던 사람이 퇴직하면 지역가입자로 전환됩니다. 이때부터 재산(토지·주택)이 건강보험료 산정 기준에 들어갑니다. 공시지가 오르면 보험료도 오르는 구조입니다.

지역가입자 건강보험료는 소득·재산·자동차를 점수화해서 계산합니다. 재산 점수는 (재산가액 - 기본공제) ÷ 일정 금액으로 산출되는데, 공시지가가 기준입니다. 예를 들어 토지 공시가격이 5천만원 올랐다면 월 보험료가 3~5만원 정도 오를 수 있습니다.

더 큰 문제는 피부양자 자격 상실입니다. 자녀 직장보험에 피부양자로 등재되어 있던 부모님이, 토지 공시지가 상승으로 재산 기준을 초과하면 지역가입자로 강제 전환됩니다. 월 보험료가 0원에서 갑자기 10만원 이상 나오는 충격을 받는 겁니다.

2025년 기준 피부양자 재산 기준은 과세표준 합계 5.4억 이하입니다. 토지 공시지가 상승으로 이 기준을 1원이라도 넘으면 탈락합니다. 공시지가 변동 확인은 필수입니다.

숨겨진 복병 2: 기초연금 수급 자격 탈락

만 65세 이상 소득 하위 70% 노인이 받는 기초연금, 2026년 월 최대 40만원 수준입니다. 수급 여부는 소득인정액으로 결정되는데, 여기에 재산이 포함됩니다.

소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 소득환산액

재산의 소득환산액 = {(재산 - 기본공제) × 소득환산율 4%} ÷ 12개월

재산 항목에 토지·건물 공시가격이 들어갑니다. 토지 공시지가가 3천만원 오르면 월 소득인정액이 10만원 정도 증가합니다. 기초연금 선정기준액(단독 213만원, 부부 340만원 수준)을 초과하면 수급 탈락입니다.

실제 사례를 보면, 농지 공시지가 상승으로 기초연금이 깎이거나 중단된 노인이 많습니다. 공시지가 상승이 현금 소득을 늘려주는 건 아닌데, 제도상으로는 재산 증가로 계산되는 모순입니다.

기초연금은 매년 4월 재산 조사를 합니다. 2026년 1월 공시가격 고시 → 4월 반영이므로, 올해 공시지가 상승분이 내년 기초연금에 바로 영향을 줍니다. 부모님이 수급 중이라면 공시지가 확인 필수입니다.

농지 vs 대지, 세금 계산 방식이 다릅니다

토지는 용도에 따라 과세 방식이 완전히 다릅니다. 크게 세 가지로 나뉩니다.

분리과세 대상: 전·답·과수원·목장용지·임야

세율 0.07%(천분의 0.7), 토지별로 개별 계산, 합산 안 함

별도합산 대상: 나대지, 잡종지 등

여러 필지 합산하여 누진세율 적용, 종부세 과세기준 80억

종합합산 대상: 주거지역 내 나대지, 상업지역 토지 등

모든 필지 합산 후 누진세율, 종부세 과세기준 5억

같은 1억 토지라도 농지(전)이면 재산세 7만원, 종합합산 나대지면 70만원 이상 나올 수 있습니다. 10배 차이입니다.

문제는 용도지역 변경입니다. 농지였던 토지가 도시계획으로 주거지역으로 편입되면 자동으로 종합합산 대상이 됩니다. 공시지가는 안 올라도 세금은 폭등하는 겁니다. 용도지역 확인은 토지이음 사이트나 지자체 홈페이지에서 가능합니다.

공시지가 상승, 무조건 나쁘기만 할까?

공시지가 상승이 세금·건강보험료·기초연금에 악영향을 주는 건 맞습니다. 하지만 상황에 따라 유리할 수도 있습니다.

담보대출 한도 증가: 공시지가가 오르면 담보인정비율(LTV) 계산 시 기준가액이 올라가 대출 한도가 늘어납니다. 사업자금이나 생활자금 대출이 필요하다면 유리합니다.

수용·보상금 산정 기준: 공공사업으로 토지가 수용될 때 보상금은 공시지가를 기준으로 산정됩니다. 공시지가가 높으면 보상금도 많이 받습니다.

증여·상속세 절감: 역설적이지만 공시가격 기준으로 증여세를 계산하는 경우, 공시가격이 시세보다 낮으면 세금이 적게 나옵니다. 현실화율 69%는 시세의 31%를 할인받는 셈이죠.

상황별로 유불리가 다르므로 본인의 목적(보유·매도·대출·증여)에 따라 판단해야 합니다. 정부 발표만 믿지 말고 개별 토지 특성을 확인하십시오.

2026년 재산세 대비, 지금 해야 할 3가지

1. 공시가격 열람 및 이의신청

2026년 1월 1일 기준 공시가격안이 12월 18일부터 2026년 1월 6일까지 열람됩니다. 본인 토지 공시지가가 주변 시세나 유사 토지 대비 과도하게 높다면 이의신청하십시오. 30일 이내 재조사 후 조정 가능합니다.

2. 위택스에서 미리 계산

위택스 재산세 미리 계산하기에서 예상 세액을 시뮬레이션하십시오. 공시가격 입력하면 재산세·종부세 자동 계산됩니다. 예상 금액 확인 후 납부 자금 준비하십시오.

3. 용도지역 및 과세 구분 확인

토지이음 또는 국토교통부 사이트에서 본인 토지의 용도지역과 과세대상 구분(분리·별도·종합)을 확인하십시오. 잘못 분류되어 있으면 세무서에 정정 요청 가능합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 공시지가 이의신청하면 실제로 조정되나요?

지자체마다 다르지만 적정한 근거 제시 시 5~10% 조정 사례가 있습니다. 인근 유사 토지 공시지가 비교 자료, 실거래가 증빙 등을 첨부하십시오.

Q2. 1주택자인데 공정시장가액비율 특례가 자동 적용되나요?

네, 과세 기준일(6월 1일) 현재 1주택자라면 자동 적용됩니다. 단, 일시적 2주택(이사 등)은 특례 제외될 수 있으니 관할 구청 세무과에 확인하십시오.

Q3. 농지인데 주거지역으로 편입됐어요. 세금 얼마나 오르나요?

분리과세(0.07%)에서 종합합산(0.2~0.4%)으로 전환되므로 최소 3배 이상 오릅니다. 용도지역 변경 통지받으면 즉시 세액 시뮬레이션하십시오.

세금은 아는 만큼 줄어듭니다

숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 당신의 자산을 지키는 것은 감이 아니라 데이터입니다. 2026년 공시지가 상승분을 지금 확인하고, 재산세·건강보험료·기초연금 파급효과를 계산해보십시오. 7월 고지서 받고 놀라는 것보다, 1월에 미리 준비하는 게 훨씬 낫습니다.

특히 부모님이 기초연금 받고 계시거나 지역가입 건강보험 가입자라면 공시지가 변동 체크는 필수입니다. 몇 천만원 토지 공시지가 상승이 연간 수십만원 건강보험료 증가로 이어질 수 있습니다.

공식 참고 링크 안내

위택스 재산세 미리 계산하기

국세청 홈택스 종합부동산세 모의계산

국토교통부 2026년 공시가격 정보

법제처 국가법령정보센터 지방세법

나무위키 공정시장가액비율