보금자리론 다 갚았다면 근저당권 말소 셀프 신청 방법 법무사 비용 7만원 아끼는 서류 발급부터 인터넷 등기소 접수까지

축하합니다! 빚 청산 하셨군요. 이제 기록까지 깨끗하게 지워봅시다. 보금자리론을 전액 상환했다고 해서 자동으로 등기부등본에서 대출 기록이 사라지는 건 아닙니다. 근저당권이라는 담보권이 여전히 등기부등본 을구(乙區)에 남아있어, 집을 팔거나 대출을 다시 받을 때 문제가 될 수 있습니다. 근저당권 말소는 대출을 갚았다는 사실을 공식적으로 등기부에 반영하는 절차로, 반드시 해야 합니다. 법무사에게 맡기면 4~7만원의 수수료가 발생하지만, 직접 하면 등록면허세와 등기신청수수료만 내면 되므로 약 1~2만원으로 끝낼 수 있습니다. 이 글에서는 한국주택금융공사 스마트주택금융 앱에서 서류를 발급받고, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 근저당권 말소를 신청하는 전체 과정을 단계별로 상세히 안내합니다. 직접 해보면 생각보다 어렵지 않으며, 등기부등본 을구가 깨끗해졌을 때의 쾌감은 정말 큽니다.

대출 다 갚아도 근저당권은 자동 삭제 안 됨

대출을 전액 상환했다고 해서 등기부등본에서 근저당권이 자동으로 사라지는 게 아닙니다. 근저당권은 채무자가 직접 말소 신청을 해야만 삭제됩니다. 은행이나 한국주택금융공사가 대신 해주지 않습니다.

근저당권이란 무엇인가요? 주택담보대출을 받을 때 은행이나 한국주택금융공사는 내 집을 담보로 잡습니다. 이를 등기부등본에 공식적으로 기록하는 것이 근저당권 설정입니다. 예를 들어 3억원짜리 집에 2억원 대출을 받았다면, 등기부등본 을구에 "한국주택금융공사, 채권최고액 2억4천만원, 근저당권 설정" 이런 식으로 기록됩니다. 채권최고액은 원금 + 이자 + 연체이자 등을 합한 금액으로 실제 대출액보다 약 20% 많습니다.

왜 말소해야 하나요? 근저당권이 남아있으면 법적으로 여전히 담보가 잡혀 있는 상태입니다. 집을 팔 때 매수자가 등기부등본을 확인하면 근저당권이 보이므로 거래가 지연되거나 불발될 수 있습니다. 또한 다른 대출을 받을 때 근저당권이 남아 있으면 한도가 줄어들거나 대출 자체가 거부될 수 있습니다. 완전히 내 집이 되려면 근저당권을 말소해야 합니다.

말소하지 않으면 어떻게 되나요? 법적 불이익은 없지만, 집을 팔거나 증여하거나 상속할 때 문제가 됩니다. 나중에 말소하려면 한국주택금융공사에 다시 서류를 요청해야 하고, 공사 직인이 날인된 서류를 받는 데 시간이 걸립니다. 대출 상환 직후에 바로 말소하는 것이 가장 효율적입니다.

1단계 대출 완납 스마트주택금융 앱으로 전액 상환

보금자리론을 전액 상환하는 방법은 스마트주택금융 앱을 통해 간편하게 할 수 있습니다. 은행 방문 없이 스마트폰 하나로 모든 절차가 완료됩니다.

1. 스마트주택금융 앱 설치 및 로그인
구글플레이 또는 앱스토어에서 '스마트주택금융' 앱을 검색하여 설치합니다. 앱을 열고 공인인증서 또는 간편인증(생체인증)으로 로그인합니다. 최초 로그인 시 본인 확인을 위해 주민등록번호와 휴대폰 인증이 필요합니다.

2. 상환 금액 조회
앱 하단의 'My HF' 탭을 클릭한 후 '주택담보대출' 메뉴로 들어갑니다. '대출 상환하기' 또는 '조기상환' 버튼을 클릭하면 현재 대출 잔액과 이자를 포함한 전액 상환 금액이 표시됩니다. 상환 금액은 당일 기준이므로 날짜가 바뀌면 이자가 추가될 수 있습니다. 상환 예정일을 선택하면 해당 날짜 기준 상환 금액을 미리 확인할 수 있습니다.

3. 가상계좌 발급 및 입금
전액 상환 금액을 확인한 후 '가상계좌 발급' 버튼을 클릭합니다. 한국주택금융공사 명의의 가상계좌 번호가 발급되며, 유효기간은 보통 3일입니다. 해당 가상계좌로 상환 금액을 이체하면 됩니다. 이체는 본인 명의 계좌에서만 가능하므로 타인 명의 계좌로는 입금할 수 없습니다. 입금 즉시 한국주택금융공사 시스템에 반영되며, 대출이 완납 처리됩니다.

4. 완납 확인
입금 후 1~2시간 뒤 앱에서 대출 잔액이 0원으로 표시되는지 확인하세요. '대출 상환 내역' 메뉴에서 완납 일자와 금액을 확인할 수 있습니다. 완납이 확인되면 다음 단계인 서류 발급으로 넘어갑니다.

2단계 필수 서류 발급 앱에서 3종 세트 받기

근저당권 말소를 위해서는 한국주택금융공사에서 발급하는 서류 3종이 필요합니다. 모두 스마트주택금융 앱에서 무료로 발급받을 수 있습니다.

1. 채무완납확인서
대출을 전액 상환했다는 공식 확인서입니다. 앱 'My HF' → '주택담보대출' → '근저당권 말소(감액) 서류 요청' 메뉴로 들어갑니다. '채무완납확인서' 버튼을 클릭하면 PDF 파일이 즉시 발급됩니다. 이메일이나 팩스로도 수신 가능하며, PDF를 다운받아 출력하면 됩니다. 한국주택금융공사 직인이 날인된 공식 서류입니다.

2. 직인날인요청서 (해지증서)
근저당권을 해지한다는 공사의 의사표시 서류입니다. 같은 메뉴에서 '직인날인요청서' 버튼을 클릭하면 발급됩니다. 이 서류도 한국주택금융공사 직인이 날인되어 있으며, 등기소에 제출할 때 반드시 필요합니다. PDF를 다운받아 출력하세요.

3. 등기필증 (근저당권설정 등기필증)
근저당권을 설정할 때 받은 등기필증입니다. 대출 실행 당시 은행에서 받았을 텐데, 집에 보관되어 있을 것입니다. 만약 분실했다면 앱에서 '등기필증 재발급' 메뉴를 통해 재발급받을 수 있습니다. 등기필증에는 근저당권 설정 접수번호, 접수일자, 등기필정보 등이 기재되어 있으며, 이 정보를 말소 신청 시 입력해야 합니다.

서류 발급 팁
3종 서류를 모두 PDF로 다운받은 후 컬러 프린터로 출력하세요. 흑백 출력도 가능하지만, 직인이 선명하게 보이도록 컬러 출력을 권장합니다. 등기소나 은행에 제출할 때는 원본 1부씩 필요하므로 여유 있게 2부씩 출력해두면 안전합니다. 서류는 발급일로부터 3개월 이내에 사용해야 유효하므로 발급 후 빠르게 말소 절차를 진행하세요.

3단계 등기 신청 은행 방문 vs 인터넷등기소 온라인

근저당권 말소 신청은 두 가지 방법이 있습니다. 은행을 통해 법무사에게 위임하는 방법과, 직접 대법원 인터넷등기소에서 온라인 신청하는 방법입니다.

방법 A: 은행 방문하여 법무사 위임 (비용 4~7만원)

보금자리론을 실행한 은행 지점을 방문하여 "근저당권 말소 신청하러 왔다"고 말하면 됩니다. 신분증과 위에서 발급받은 서류 3종(채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증)을 제출합니다. 은행 직원이 협력 법무사에게 서류를 전달하고, 법무사가 대신 등기소에 말소 신청을 해줍니다. 비용은 현금으로 4~7만원을 은행 창구에서 납부합니다. 법무사 수수료 3~5만원 + 등록면허세 및 등기신청수수료 1~2만원이 포함된 금액입니다. 처리 기간은 약 1주일이며, 말소 완료 후 은행에서 연락이 옵니다.

주의사항: 모든 은행 지점이 근저당권 말소 업무를 처리하는 건 아닙니다. 특히 작은 지점은 경험이 없어 헤맬 수 있으므로, 방문 전 전화로 "보금자리론 근저당권 말소 업무 가능한지" 확인하세요. 또한 서류를 미리 챙겨가지 않으면 헛걸음할 수 있으니 반드시 3종 세트를 출력해서 가져가세요.

방법 B: 대법원 인터넷등기소 온라인 신청 (비용 1~2만원, 추천!)

법무사 수수료를 아끼고 싶다면 직접 대법원 인터넷등기소에서 온라인 신청하는 것을 추천합니다. 처음에는 복잡해 보이지만, 화면 안내에 따라 하나씩 입력하면 30분 안에 완료할 수 있습니다.

1단계: 인터넷등기소 접속 및 회원가입
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 홈페이지에 접속합니다. 최초 이용자는 회원가입이 필요하며, 공인인증서 또는 금융인증서로 로그인합니다. 로그인 후 상단 메뉴에서 '등기신청' → '부동산등기' → '권리말소등기'를 클릭합니다.

2단계: 등기부등본 발급 및 확인
말소할 부동산의 등기부등본을 먼저 발급받아야 합니다. 인터넷등기소 메인 화면에서 '등기열람/발급' 메뉴로 들어가 주소를 입력하여 등기부등본을 조회합니다. 등기부등본 발급 비용은 700원이며, PDF로 다운받아 출력합니다. 등기부등본 을구(乙區)에서 근저당권 설정 내역을 확인하세요. 순위번호, 접수번호, 접수일자를 메모해두면 나중에 입력할 때 편리합니다.

3단계: 근저당권 말소 신청서 작성
'등기신청' 메뉴로 돌아와 '권리말소등기' 버튼을 클릭합니다. 신청서 작성 화면이 나오면 다음 항목을 순서대로 입력합니다.

제출방식 및 이용동의: '전자신청' 선택 및 약관 동의 체크
등기유형/원인/부동산표시: 등기유형은 '권리말소', 등기원인은 '해지(상환)', 등기원인일자는 대출 완납일, 부동산표시는 등기부등본에 기재된 주소와 면적 입력
등기할 사항: 등기부등본 을구에서 확인한 근저당권 설정 내역(순위번호, 접수번호, 접수일자) 입력
등기권리자: 본인(집 주인) 이름, 주민등록번호, 주소 입력
등기의무자: 한국주택금융공사, 주소는 서울시 부산시 등 공사 본점 주소 입력 (등기필증에 기재됨)
등기필정보 입력: 등기필증에 기재된 등기필정보 번호 입력

모든 항목을 입력한 후 '임시저장' 버튼을 눌러 중간 저장하세요. 입력 오류가 있으면 화면에 빨간색 경고 메시지가 표시되므로 수정합니다.

4단계: 등록면허세 및 등기신청수수료 납부
신청서 작성이 완료되면 '수수료 등 입력' 메뉴로 넘어갑니다. 등록면허세는 위택스(www.wetax.go.kr)에서 납부하고, 납부 확인서를 출력합니다. 등록면허세는 채권금액에 따라 다르지만 보통 6,000~15,000원 수준입니다. 등기신청수수료는 인터넷등기소에서 바로 결제하며, 약 3,000원입니다. 납부 후 영수필확인서가 자동으로 생성되므로 출력하여 첨부합니다.

5단계: 첨부서면 업로드 및 신청 완료
'첨부서면' 메뉴에서 앞서 발급받은 서류 3종(채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증)을 스캔하여 PDF 파일로 업로드합니다. 파일 크기는 각 5MB 이하로 제한되므로 주의하세요. 모든 서류가 업로드되면 '신청 완료' 버튼을 클릭합니다. 신청이 정상적으로 접수되면 접수번호가 발급되며, 등기소에서 검토 후 1주일 이내에 처리됩니다.

4단계 비용 및 기간 법무사 위임 vs 셀프

근저당권 말소에 드는 비용과 처리 기간을 비교해보겠습니다.

법무사 위임 시 비용

법무사 수수료: 3~5만원 (지역과 법무사에 따라 차이)
등록면허세: 6,000~15,000원 (채권금액에 따라 차이)
등기신청수수료: 3,000원
총 비용: 약 4~7만원

셀프 진행 시 비용

법무사 수수료: 0원 (본인이 직접)
등록면허세: 6,000~15,000원
등기신청수수료: 3,000원
등기부등본 발급: 700원
총 비용: 약 1~2만원

셀프 진행 시 법무사 수수료 3~5만원을 아낄 수 있습니다. 처음 해보는 사람도 인터넷등기소 화면이 친절하게 안내되어 있어 30분~1시간이면 충분히 완료할 수 있습니다.

처리 기간

은행 방문 후 법무사 위임: 약 1주일
인터넷등기소 직접 신청: 약 1주일

처리 기간은 두 방법 모두 동일합니다. 등기소에서 서류를 검토하고 등기부에 말소 내역을 반영하는 데 약 5~7일이 걸립니다. 말소가 완료되면 등기소에서 문자나 이메일로 알림을 보내줍니다. 말소 완료 후 등기부등본을 다시 발급받아 을구에 근저당권이 사라졌는지 확인하세요.

자주 묻는 질문 FAQ

처리되는 데 얼마나 걸리나요
근저당권 말소 신청 후 등기소에서 서류를 검토하고 등기부에 반영하는 데 약 1주일 내외가 걸립니다. 빠르면 3~4일, 늦으면 10일 정도 소요될 수 있습니다. 말소가 완료되면 등기소에서 문자나 이메일로 알림을 보내줍니다. 알림을 받은 후 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급받아 을구에 근저당권이 사라졌는지 확인하세요.

등기필증을 분실했어요 어떻게 하나요
등기필증을 분실했다면 스마트주택금융 앱에서 '등기필증 재발급' 메뉴를 통해 재발급받을 수 있습니다. 재발급 신청 후 2~3일 이내에 이메일이나 팩스로 전송됩니다. 또는 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114)에 전화하여 재발급을 요청할 수도 있습니다. 재발급 비용은 무료입니다.

은행에 방문하지 않고 모든 걸 온라인으로 할 수 있나요
네, 가능합니다. 대출 상환부터 서류 발급, 근저당권 말소 신청까지 모든 절차를 온라인으로 완료할 수 있습니다. 스마트주택금융 앱에서 대출을 상환하고 서류를 발급받은 후, 대법원 인터넷등기소에서 말소 신청을 하면 됩니다. 은행 방문이나 등기소 방문이 전혀 필요 없습니다. 단, 서류를 출력하고 스캔하는 작업은 필요하므로 프린터와 스캐너가 있어야 합니다.

말소 신청 후 등기부등본은 언제 확인하나요
말소 완료 알림을 받은 후 바로 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 확인하세요. 등기부등본 을구에서 근저당권 설정 내역이 사라지고 "○○년 ○○월 ○○일 말소"라는 기록이 추가됩니다. 말소 기록이 확인되면 근저당권 말소가 정상적으로 완료된 것입니다. 등기부등본은 보관용으로 1부 출력해두는 것을 권장합니다.

법무사에게 맡기는 게 더 안전하지 않나요
법무사에게 맡기면 편리하지만, 셀프로 진행해도 전혀 위험하지 않습니다. 인터넷등기소는 대법원이 운영하는 공식 시스템이므로 안전하며, 화면 안내에 따라 입력하면 오류 가능성도 낮습니다. 만약 서류에 문제가 있으면 등기소에서 보정 요구를 하므로 수정 후 재제출하면 됩니다. 처음 해보는 사람도 충분히 할 수 있으므로 법무사 수수료를 아끼고 싶다면 셀프 진행을 추천합니다.

등기부등본 을구가 깨끗해진 쾌감

보금자리론 전액 상환 후 근저당권 말소까지 완료하면 비로소 완전한 '내 집'이 됩니다. 등기부등본 을구에 근저당권이 사라지고 깨끗해진 것을 확인했을 때의 쾌감은 정말 큽니다. "드디어 빚에서 해방됐구나"라는 성취감을 느낄 수 있습니다.

근저당권 말소는 생각보다 어렵지 않습니다. 스마트주택금융 앱에서 서류 3종(채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증)을 발급받고, 대법원 인터넷등기소에서 온라인 신청하면 법무사 수수료 3~5만원을 아낄 수 있습니다. 총 비용은 1~2만원으로 끝나며, 처리 기간은 약 1주일입니다.

은행을 통해 법무사에게 위임하는 방법도 있지만, 비용이 4~7만원으로 높습니다. 셀프 진행이 처음에는 낯설지만, 화면 안내에 따라 하나씩 입력하면 30분~1시간이면 충분히 완료할 수 있습니다. 특히 인터넷등기소는 입력 오류가 있으면 즉시 경고 메시지를 표시하므로 실수할 가능성도 낮습니다.

대출 상환 후 바로 말소 절차를 진행하세요. 나중으로 미루면 서류를 다시 요청해야 하고, 집을 팔거나 대출을 받을 때 문제가 될 수 있습니다. 지금 바로 스마트주택금융 앱을 열고 서류를 발급받아 근저당권 말소를 시작하세요. 1주일 후 등기부등본 을구가 깨끗해진 것을 확인하는 순간, 진정한 자유를 느끼게 될 것입니다.