집 팔 때 보금자리론 상환 및 근저당권 말소 동시 진행 잔금일 필수 서류와 매수인 법무사 위임 절차 총정리

집 팔 때 가장 중요한 것, 깨끗한 등기 넘겨주기입니다. 보금자리론이 있는 집을 매도할 때는 잔금일에 대출을 전액 상환하고 근저당권을 말소해야 매수인에게 깨끗한 등기를 넘겨줄 수 있습니다. 큰돈이 오가는 날이니만큼 실수 없도록 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 잔금일에는 매수인에게 잔금을 받자마자 즉시 스마트주택금융 앱이나 가상계좌로 대출을 전액 상환하고, 현장에 온 매수인 측 법무사에게 근저당권 말소 등기를 위임합니다. 말소 비용 4~7만원은 원인 제공자인 매도인이 부담하는 것이 관례입니다. 상환만 하고 말소를 안 하면 매매계약 위반이 될 수 있으므로 반드시 말소 접수까지 확인해야 합니다. 이 글에서는 잔금일 프로세스, 매수인 법무사 위임 절차, 준비물 체크리스트, 주의사항, 보금자리론 조기상환 수수료 확인법까지 실무에서 꼭 필요한 모든 것을 총정리했습니다.

잔금일 프로세스 잔금 받고 즉시 상환 완납 확인

잔금일은 매매 거래의 클라이맥스입니다. 정신이 없으니 미리 프로세스를 숙지하고 준비하세요. 잔금일 당일 진행 순서는 다음과 같습니다.

1. 매수인에게 잔금 받기

매도인과 매수인이 부동산 중개사무소 또는 은행에 모입니다. 매수인은 잔금을 현금 또는 계좌이체로 지급합니다. 보통 매수인이 대출을 받는 경우가 많으므로 대출 실행 후 잔금을 받습니다. 이때 매도인의 보금자리론 잔액을 제외한 금액만 매도인에게 입금되고, 보금자리론 잔액은 매수인 측 법무사가 직접 한국주택금융공사 가상계좌로 이체하는 방식이 일반적입니다.

2. 보금자리론 상환 금액 확인

잔금일 전날 또는 당일 아침에 스마트주택금융 앱에서 잔금일 기준 상환 금액을 확인하세요. 앱을 열고 'My HF' → '주택담보대출' → '조기상환' 메뉴로 들어가 잔금일을 기준일로 선택하면 원금 + 이자 + 중도상환 수수료(있는 경우)를 합한 총 상환 금액이 표시됩니다. 이 금액을 매수인 측 법무사에게 문자나 카카오톡으로 전달합니다.

3. 가상계좌 발급 및 법무사 이체

앱에서 '가상계좌 발급' 버튼을 클릭하면 한국주택금융공사 명의의 가상계좌 번호가 발급됩니다. 유효기간은 3일이며, 계좌번호를 매수인 측 법무사에게 전달합니다. 법무사는 매수인이 지급한 잔금 중 보금자리론 상환 금액을 해당 가상계좌로 즉시 이체합니다. 이체는 보통 당일 오전 10~11시 사이에 이루어지며, 이체 즉시 한국주택금융공사 시스템에 반영됩니다.

4. 상환 완납 확인

이체 후 1~2시간 뒤 앱에서 대출 잔액이 0원으로 표시되는지 확인하세요. '대출 상환 내역' 메뉴에서 완납 일자와 금액을 확인할 수 있습니다. 완납이 확인되면 법무사가 한국주택금융공사에 전화하여 상환 완납 확인서를 팩스로 요청합니다. 완납 확인서는 근저당권 말소 등기 신청 시 첨부 서류로 필요합니다.

매수인 대출이 있는 경우

매수인도 보금자리론이나 주택담보대출을 받는 경우, 매도인의 근저당권이 말소되어야 매수인의 근저당권을 새로 설정할 수 있습니다. 따라서 법무사는 매도인 대출 상환 → 매도인 근저당권 말소 → 매수인 소유권 이전 → 매수인 근저당권 설정 순서로 등기를 진행합니다. 모든 절차가 동시에 진행되므로 매도인은 상환 금액과 가상계좌를 빠르게 전달하여 지연되지 않도록 해야 합니다.

말소 의뢰 매수인 측 법무사에게 위임

근저당권 말소 등기는 보통 현장에 온 매수인 측 법무사에게 위임합니다. 매도인이 직접 하는 것보다 법무사가 처리하는 것이 빠르고 안전하기 때문입니다.

매수인 측 법무사가 말소를 처리하는 이유

매수인은 매도인의 근저당권이 완전히 말소되어야 안심하고 집을 받을 수 있습니다. 매도인이 "나중에 내가 말소할게"라고 하면 매수인 입장에서는 불안합니다. 따라서 실무에서는 매수인 측 법무사가 매도인의 근저당권 말소와 매수인의 소유권 이전을 한꺼번에 처리하는 것이 일반적입니다. 법무사는 등기소에 말소 신청과 소유권 이전 신청을 동시에 접수하여 하루 만에 모든 등기를 완료합니다.

말소 위임 절차

잔금일 현장에서 법무사가 "말소 위임장 작성해주세요"라고 요청하면, 매도인은 위임장에 서명하고 인감도장을 날인합니다. 위임장에는 매도인의 인적사항, 부동산 주소, 근저당권 설정 내역 등이 기재됩니다. 법무사는 이 위임장과 매도인이 제출한 서류(채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증 등)를 가지고 등기소에 말소 신청을 합니다.

말소 비용은 매도인 부담

근저당권 말소 비용은 원인 제공자인 매도인이 부담하는 것이 관례입니다. 법무사가 "말소 비용 주세요"라고 하면 당황하지 말고 4~7만원을 현금으로 지급하면 됩니다. 비용 내역은 다음과 같습니다.

법무사 수수료: 3~5만원
등록면허세: 6,000~15,000원
등기신청수수료: 3,000원
총 비용: 약 4~7만원

지역이나 법무사에 따라 차이가 있지만, 보통 5만원 정도가 일반적입니다. 만약 법무사가 10만원 이상을 요구한다면 시세보다 높은 것이므로 확인하세요. 부동산 1건 기준이며, 여러 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

말소 접수 확인

법무사가 등기소에 말소 신청을 접수하면 접수번호가 발급됩니다. 매도인은 법무사에게 "말소 접수번호 알려주세요"라고 요청하여 접수번호를 받아두세요. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 접수번호를 입력하면 말소 처리 진행 상황을 실시간으로 확인할 수 있습니다. 말소가 완료되면 문자나 이메일로 알림이 옵니다.

준비물 잔금일 전에 미리 챙기세요

잔금일에는 정신이 없으니 미리 준비물을 체크하여 헛걸음하지 않도록 하세요. 매도인이 준비해야 할 서류와 물품은 다음과 같습니다.

1. 신분증

주민등록증 또는 운전면허증 원본을 지참하세요. 법무사가 본인 확인을 위해 신분증을 대조하므로 반드시 필요합니다.

2. 등기권리증 (등기필증)

집을 처음 샀을 때 받은 등기필증입니다. 근저당권 설정 등기필증도 함께 지참하세요. 등기필증에는 근저당권 설정 접수번호, 접수일자, 등기필정보 등이 기재되어 있으며, 말소 신청 시 필요합니다. 만약 분실했다면 스마트주택금융 앱에서 재발급받거나, 법무사를 통해 '확인서면'으로 대체할 수 있습니다. 확인서면 비용은 약 5~10만원입니다.

3. 주민등록초본 (과거 주소 변동사항 포함)

주민등록초본은 주민센터나 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 과거 주소 변동사항이 포함되어야 하며, 주민번호 뒷자리가 표시되어야 합니다. 매도인이 등기 후 주소를 옮긴 경우, 등기상 주소와 현재 주소가 다르므로 주소 변동 내역이 필요합니다.

4. 매도용 인감증명서

주민센터에서 발급받으며, 용도는 '부동산 매도용'으로 선택하세요. 인감증명서에는 매수인의 인적사항(이름, 주민등록번호)이 반드시 기재되어야 합니다. 본인서명사실확인서로 대체 가능하지만, 위임받는 법무사의 인적사항도 함께 기재해야 합니다. 인감증명서 유효기간은 3개월이므로 잔금일 기준 3개월 이내에 발급받으세요.

5. 인감도장

인감증명서에 등록된 인감도장을 지참하세요. 잔금일 현장에서 위임장, 영수증 등에 날인해야 하므로 반드시 필요합니다. 막도장이 아닌 인감도장이어야 합니다.

6. 매매계약서 원본

계약 시 작성한 매매계약서 원본을 지참하세요. 법무사가 계약 내용을 확인하고 등기 신청 시 첨부합니다.

7. 관리비 및 공과금 정산 영수증

아파트 관리비, 도시가스, 전기요금, 수도요금 등을 잔금일 기준으로 정산하고 완납 영수증을 준비하세요. 관리사무소에서 완납증명서를 발급받고, 선수관리비(선납한 관리비)가 있다면 환급받거나 매수인과 정산합니다. 장기수선충당금도 잔금일 기준으로 정산하여 매수인에게 인수인계합니다.

8. 스마트주택금융 앱 준비

잔금일 당일 앱에서 가상계좌를 발급받고 상환 금액을 확인해야 하므로 스마트폰에 미리 앱을 설치하고 로그인 가능한지 확인하세요. 공인인증서 또는 간편인증(생체인증)을 설정해두면 편리합니다.

9. 집 열쇠 및 비밀번호

공동현관 비밀번호, 세대현관 비밀번호, 마스터키, 우편함 열쇠 등을 모두 준비하여 매수인에게 인계합니다.

주의사항 상환만 하고 말소 안 하면 계약 위반

보금자리론을 상환했다고 해서 끝이 아닙니다. 근저당권 말소까지 완료해야 매매계약이 정상적으로 마무리됩니다.

상환만 하고 말소 안 하면 문제

대출을 전액 상환해도 등기부등본에는 근저당권이 그대로 남아 있습니다. 근저당권 말소 등기 신청을 해야만 등기부에서 삭제됩니다. 만약 매도인이 상환만 하고 말소를 하지 않으면 매수인은 근저당권이 남아 있는 집을 받게 되어 계약 위반이 됩니다. 매수인이 소유권 이전 등기를 하더라도 근저당권은 여전히 남아 있어 나중에 문제가 될 수 있습니다.

말소 접수까지 반드시 확인

매도인은 법무사가 등기소에 말소 신청을 접수했는지 반드시 확인하세요. 접수번호를 받아 대법원 인터넷등기소에서 조회하면 말소 처리 진행 상황을 실시간으로 볼 수 있습니다. 말소가 완료되면 약 1주일 후 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권이 사라졌는지 확인하세요.

등기부에서 지워지는 데 시간 걸림

말소 신청 후 등기소에서 서류를 검토하고 등기부에 반영하는 데 약 1주일이 걸립니다. 즉, 잔금일 당일에 바로 근저당권이 사라지는 게 아니라 약 1주일 후에 사라집니다. 매수인에게 "말소 처리 중이며 약 1주일 후 등기부에서 확인 가능합니다"라고 미리 설명해주세요. 매수인이 불안해하지 않도록 말소 접수번호를 알려주고, 말소 완료 후 등기부등본을 발급받아 전달하면 더욱 신뢰를 줍니다.

보금자리론 조기상환 수수료 확인

보금자리론은 조기상환 수수료가 없는 경우가 대부분이지만, 대출 실행 후 3년 이내 상환 시 일부 수수료가 발생할 수 있습니다. 잔금일 전에 스마트주택금융 앱에서 조기상환 금액을 조회하면 수수료 포함 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 수수료가 발생한다면 상환 금액에 포함되므로 미리 확인하여 잔금 정산 시 참고하세요.

이체한도 확인

매도인이 직접 앱에서 상환하는 경우, 은행 계좌의 1일 이체한도를 확인하세요. 보금자리론 잔액이 1억원 이상이라면 이체한도가 부족할 수 있습니다. 미리 은행 앱에서 이체한도를 상향 조정하거나, 법무사를 통해 상환하는 방식을 선택하세요.

자주 묻는 질문 FAQ

말소 비용은 누가 내나요
근저당권 말소 비용은 원인 제공자인 매도인이 부담하는 것이 관례입니다. 매도인이 대출을 받아 근저당권을 설정했으므로, 이를 해제하는 비용도 매도인이 부담합니다. 법무사가 현장에서 "말소 비용 4~7만원 주세요"라고 하면 현금으로 지급하면 됩니다. 매수인이 부담하는 것이 아니므로 잔금에서 차감하지 않습니다.

보금자리론 조기상환 수수료는 얼마인가요
보금자리론은 조기상환 수수료가 없는 경우가 대부분입니다. 단, 대출 실행 후 3년 이내 상환 시 일부 수수료가 발생할 수 있으며, 수수료는 상환 원금의 1% 이내입니다. 정확한 수수료는 스마트주택금융 앱에서 '조기상환' 메뉴로 들어가 상환 예정일을 선택하면 자동으로 계산되어 표시됩니다. 수수료가 발생한다면 상환 금액에 포함되므로 미리 확인하세요.

등기필증을 분실했어요 어떻게 하나요
등기필증을 분실했다면 스마트주택금융 앱에서 재발급받거나, 법무사를 통해 '확인서면'으로 대체할 수 있습니다. 확인서면은 등기필증 대신 사용할 수 있는 서류로, 법무사가 매도인 본인임을 확인하는 절차를 거쳐 작성합니다. 비용은 약 5~10만원이며, 잔금일 당일 법무사가 현장에서 처리할 수 있습니다. 미리 법무사에게 "등기필증 분실했다"고 알려주면 확인서면을 준비해옵니다.

법무사는 누가 선정하나요
실무에서는 매수인 측 법무사가 모든 등기를 처리하는 것이 일반적입니다. 매수인이 대출을 받는 은행에서 협력 법무사를 소개하거나, 매수인이 직접 법무사를 선정합니다. 매도인은 법무사를 따로 선정할 필요가 없으며, 매수인 측 법무사에게 말소 등기를 위임하면 됩니다. 법무사 비용은 매수인이 소유권 이전 비용을, 매도인이 근저당권 말소 비용을 각각 부담합니다.

잔금일에 매도인이 참석하지 못하면 어떻게 하나요
매도인이 부득이하게 잔금일에 참석하지 못하면 대리인을 통해 처리할 수 있습니다. 배우자, 자녀, 친구 등 신뢰할 수 있는 사람을 대리인으로 지정하고, 주민센터에서 위임장과 인감증명서(위임용)를 발급받아 대리인에게 전달합니다. 대리인은 매도인의 신분증 사본, 위임장, 인감증명서, 인감도장 등을 지참하여 잔금일 현장에 참석합니다. 법무사가 대리인 신분증을 확인한 후 절차를 진행합니다.

깔끔한 마무리가 좋은 거래를 만듭니다

보금자리론이 있는 집을 매도할 때는 잔금일에 대출 상환과 근저당권 말소를 동시에 진행해야 합니다. 매수인에게 잔금을 받자마자 스마트주택금융 앱에서 가상계좌를 발급받고, 매수인 측 법무사가 상환 금액을 이체하여 완납합니다. 상환 완료 후 법무사에게 근저당권 말소 등기를 위임하고, 말소 비용 4~7만원을 현금으로 지급합니다.

잔금일 전에 신분증, 등기필증, 주민등록초본, 매도용 인감증명서, 인감도장, 매매계약서 원본, 관리비 완납 영수증 등을 미리 준비하세요. 등기필증을 분실했다면 앱에서 재발급받거나 법무사를 통해 확인서면으로 대체할 수 있습니다. 보금자리론 조기상환 수수료가 발생하는지 미리 확인하여 상환 금액을 정확히 파악하세요.

상환만 하고 말소를 하지 않으면 매매계약 위반이 되므로 반드시 말소 접수까지 확인하세요. 법무사에게 말소 접수번호를 받아 대법원 인터넷등기소에서 처리 진행 상황을 실시간으로 조회할 수 있습니다. 말소가 완료되려면 약 1주일이 걸리므로 매수인에게 미리 설명하여 불안해하지 않도록 하세요.

깔끔한 마무리가 좋은 거래를 만듭니다. 모든 서류를 빠짐없이 준비하고, 법무사와 긴밀하게 소통하여 잔금일이 순조롭게 진행되도록 하세요. 매수인에게 깨끗한 등기를 넘겨주고, 관리비와 공과금을 말끔하게 정산하면 매매 거래가 성공적으로 마무리됩니다. 지금 바로 스마트주택금융 앱을 설치하고 상환 금액을 미리 확인하여 잔금일을 완벽하게 준비하세요.